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密かなブーム到来中?!
戸建て投資のメリット&デメリットを徹底解説!

密かなブーム到来中?! 戸建て投資のメリット&デメリットを徹底解説!

不動産投資と聞くと、区分マンション投資や1棟アパート投資といったイメージの方が多いのではないでしょうか?

実はここ最近水面下で戸建てへの投資が注目を集めつつあります。

今回の記事では、

『 戸建て投資のメリット 』

『 戸建て投資のデメリット 』

『 戸建て投資で注意したいポイント 』

などについてそれぞれ深掘りしていきながら、理解を深めていきましょう。

密かなブーム到来中?! 戸建て投資のメリット&デメリットを徹底解説!

戸建て投資のメリット

まずは戸建て投資のメリットを見ていきましょう。

入居期間が長め

賃貸経営をする以上、入居者に長く住んでもらうことはオーナーとしては大変ありがたいことです。

戸建てに入居するのはほぼファミリー層であるため、定着期間が長いです。

理由としては子供に転校などはあまりさせたくない、庭があるため子供を遊ばせやすい、隣と壁一枚ではなく、一定の距離があるため多少騒いでも気にならない、などが挙げられます。

入居期間が長期に渡れば、退去に伴う費用の発生頻度も下がるので、オーナー側からすればコストも抑えられ一石二鳥です。

管理が楽

賃貸で戸建てに住む人は、自分の持ち家のように住んでくれる為、庭のメンテナンスや電球の交換など、簡単な手入れは自分でやってくれる傾向があります。

また、共同住宅ではないため当然共用部の手入れは不要かつ管理規約なども存在しない為、管理の手間はマンションなどに比べると遥かに楽です。

さらに入居者はファミリー層が中心なので家賃滞納の心配もあまりないのもメリットです。

思い切ったリフォーム、リノベーションができる

戸建て投資の場合、物件の建物全体とその敷地はすべてオーナーに所有権があります。

そのため、駐車スペースや庭、外壁や屋根を含めた全体を思い切ってイジることが可能です。

区分マンションだと共用部は管理組合を通さず、勝手な修繕はできませんし、1棟アパートやマンションで全体に手を加えるような修繕は費用も膨大になってしまいます。

こうしたDIY的な自由度の高さも戸建て投資のメリットです。

駅近じゃなくても大丈夫

駐車スペースの確保が前提ですが、戸建ての場合駅近でなくても一定の需要が見込めます。

ファミリー層の場合、駅近よりも静かな住環境、近くに公園やスーパーがある、子どもが学校に通いやすいかどうか、ショッピングモールに出やすいか、などを重視するので、単身世帯のように駅近がそこまで重視されません。

とはいってもバス停くらいは数分以内にあるのが望ましいです。

出口戦略の幅が広がる

所有する一棟アパートやマンションを売却するとなると、買主は同じ不動産投資家になるケースが多いですが、戸建ての場合、不動産投資家に加え、一般ユーザーも買主候補に入りやすい、ということが挙げられます。

戸建ては自ら住む住宅としての需要も根強い為、出口となる売却先の裾野が広いのは売主としては大きなメリットです。

また、賃貸で住んでいたファミリーが気に入って購入を申し出るようなケースもあるようです。

参入ハードルが低め

一棟アパートやマンション投資を始めようとすると、その購入価格は安くて数千万、億越えの物件も多いです。

不動産投資ビギナーには資金面でもちょっとハードルが高いですよね。

戸建て投資なら23区内でも5000万以下、郊外の中古になれば1000万以下で始めることができ、手元資金に余裕がある人なら銀行融資なしで購入することも可能です。

戸建て投資のデメリット

良いことも多い戸建て投資ですが、当然その逆のデメリットも存在します。

入居率が0か100の二択

一棟アパートなどと違い、戸建てに入居できるのは一世帯のみです。

つまり、入居者が退去した途端、入居率が0%になってしまいます。

部屋が複数あり、空室リスクを分散できるアパートやマンションとの大きな違いです。

こうした事態を避けるために長期入居してもらうのはもちろんのこと、賃料収入をもしもの事態に備えてプールしておく、あるいは入居者がいる間に次の物件を買い増す、といった対策をとっておくとリスクヘッジになるでしょう。

資産拡大スピードが遅い

同じ延床面積であれば、戸建てよりも1棟アパートのほうが、入居世帯も多くなるため毎月のキャッシュフローは大きくなる傾向があります。

戸建てを買う時も、一棟アパートを買う時もその購入手続きに大きな差はありません。 そのため戸建て投資で資産拡大をしようとしても、一棟アパートなどと比較するとどうしても効率が悪くなってしまいます。

権利関係が複雑な可能性がある

これは区分マンションと比較したデメリットですが、戸建ては建物と土地がセットなので、例えば隣地との境界が曖昧である、木の枝が越境してしまっている、公道に出るまでに他人の土地を通行しなければならない、など土地をめぐる問題に直面するケースもあります。

また、最近は都心部の戸建てを利用して民泊運営を行うケースも増えていますが、いくら管理規約がない戸建てであっても周辺住民への民泊開始の周知は必要です。

区分マンションと違い、ご近所関係に気を配る必要があるのも戸建て投資のデメリットと言えるでしょう。

融資のハードルが高め

戸建てはその性質上、木造あるいは軽量鉄骨造がほとんどです。

私の経験ではRC造の戸建ては見たことがありません苦笑

そのため法定耐用年数の関係から、どうしても区分マンション投資や一棟マンション投資に比べると融資期間が短くなってしまいます。

融資期間が短い=毎月の返済額が多い、ので利回りを返済額が超えてしまいプラス収支が厳しくなり、改善のためには頭金を多めに用意しなくてはなりません。

こうした時に力になってくれるのが前回の記事でも触れた、『 日本政策金融公庫 』です。

詳しくはそちらの記事をご覧になってみてください。

戸建て投資で注意したいポイント

さて、ここまで戸建て投資のメリットとデメリットをみてきました。 最後に失敗しないために戸建てに投資するなら気を付けたいポイント、どういう物件を選ぶべきか?を見ていきましょう。

築年数&耐震性

築年数が古くてもある程度の期間の融資を引き出すことは可能ですが、耐震基準を満たしていない物件は自分が住むのはまだいいとしても、賃貸だと敬遠されがちです。

物件所在地の過去の地震の発生状況や、地盤データなどと合わせてみておきましょう。

物件に瑕疵がないかどうか

マンションだとあまり気になりませんが、木造戸建てで特に注意したいのが、『 雨漏り 』、『 シロアリ 』、『 傾き 』の3つです。

売主や不動産会社からもらう物件状況報告書を鵜呑みにせず、必ず自分の目で現地確認を行うようにしましょう。

再建築不可物件でないかどうか

以前こちらの記事でも触れましたが、接道義務を満たしていないなどの再建築不可物件だと、古い物件を取り壊して新築することができず、投資の幅が狭まってしまいます。

もちろん売却の難易度も上昇することから、出口戦略にも影響を与えます。 よほど安く仕入れが可能でない限り、再建築不可物件は避けるようにしましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

戸建て投資にはファイナンス面や空室面でリスクはありますが、オーナーのアイデア次第で成功すれば十分資産を拡大させることは可能だと思います。

弊社では戸建て投資を考えている皆様へのアドバイス、コンサルティングも行っておりますので、気になる方はお気軽にお問い合わせください。

今回は以上になります。

最後までお読みいただきありがとうございました。


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